[2025년 정부가 집값의 절반을 사준다?] 지분형 모기지, 청년 내 집 마련 판도 바뀐다!

 

💥 집값이 내려가도 손해 없다? 정부가 절반을 사주는 시대

“1억으로 10억짜리 집을 살 수 있다면?”
들으면 말도 안 되는 이야기 같지만, 2025년부터 현실이 됩니다.

정부가 집값의 최대 50%를 직접 매입해 주는 '지분형 모기지' 제도가 도입됩니다.
2025년 6월 공식 출시 예정이며, 청년·신혼부부·무주택 실수요자들이 주된 대상입니다.

지금까지는 내 돈이 부족하면 집을 살 수 없었지만, 앞으로는 지분을 나눠 갖는 방식으로 집을 살 수 있게 되는 겁니다.
게다가 집값이 떨어져도 손해는 정부가, 올라가면 차익은 나눠 갖는 구조입니다.

👉 관련 기사 보기 – 지분형 모기지 정책

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⚠️ 왜 이 제도가 주목받는가?

지금도 대출이 있지만, 금리는 오르고 소득 대비 LTV(담보인정비율) 제한 때문에 많은 청년들이 내 집 마련에 실패하고 있습니다.

지분형 모기지는 아예 대출이 아니라 투자 방식입니다.
정부가 직접 주택의 일부 지분을 보유하고, 나머지 금액만 실수요자가 마련하면 되기 때문에 현금 부족, 대출 한도 초과 등의 장벽을 넘을 수 있는 새로운 길이 되는 겁니다.

또한 대출과는 달리 집값 하락에 따른 손실도 정부와 공유합니다.
예를 들어 10억짜리 집에 정부가 5억, 내가 5억을 냈다면 → 나중에 집값이 8억으로 떨어져도 내 손실은 1억이 아니라, 5억 지분 기준에서 1억 손실의 절반만 부담하게 되는 구조입니다.

이런 구조 덕분에 ‘대출 리스크 없이 집을 사는 법’이라는 관점에서 지금까지 없던 새로운 주거 사다리로 기능할 수 있다는 평가가 나옵니다.

게다가 지금은 대출이 많을수록 금리 인상에 민감할 수밖에 없는데, 지분형 모기지는 정부 지분에 대해 연 2% 수준의 ‘사용료’만 납부하면 되므로 대출 상환 부담이 확연히 줄어든다는 장점도 있습니다.

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👪 누가 신청할 수 있나? (예상 기준)

제도는 현재 준비 중으로, 상세한 시행령은 미확정이지만 **주택금융공사(주금공)**를 중심으로 아래와 같은 기준이 적용될 것으로 보입니다:

• 무주택 실수요자 (청년, 신혼부부, 저소득층)
• 1주택 처분 조건부 보유자도 예외적 참여 가능성
• 소득요건: 부부 합산 연소득 7천만 원 이하 예상
• 자산요건: 기존 주택청약 통장 등과 연계 가능성 높음
• 우선 공급 대상: 신혼부부, 다자녀 가구, 생애 최초 주택 구매자
• 소형 및 중저가 주택 우선 공급 예정

👉 주금공 정책모기지 정보 참고: https://www.hf.go.kr

또한, 기존의 청약과는 달리 ‘지분 투자’ 구조이기 때문에 실거주 목적 위주로 설계될 가능성이 높습니다.
즉, 투기 목적이 아닌 주거 안정성 확보가 핵심이기 때문에 장기 거주 인센티브도 포함될 수 있습니다.

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💡 어떻게 집을 사고, 나중에 어떻게 파는가?

• 매입 시: 주금공이 집값의 30~50%를 매입 → 구매자 명의는 공유 지분 구조
• 보유 중: 정부 지분에 대해 연 2% 수준의 사용료 납부 (임대료 개념)
• 매도 시: 시세차익을 지분율에 따라 분배. 집값 상승 시 수익은 나눔, 하락 시 손실도 분담

예를 들어 내가 40%, 정부가 60% 지분을 보유한 집을 구매했다고 할 때,
5년 뒤 집값이 2억 원 올랐다면 → 시세차익의 40%는 내가, 60%는 정부가 가져가는 방식입니다.

이런 방식은 단순히 '지금 당장 집을 갖는 것'을 넘어
미래의 주거 자산 리스크까지 함께 관리하는 모델이라는 점에서
청년·신혼부부의 장기 재무설계에 매우 유리한 시스템이 될 수 있습니다.

특히 월세·전세로 지출만 하던 생활 구조에서,
내 지분만큼은 ‘자산화’ 되는 경험을 처음 할 수 있는 제도로써 기대가 큽니다.

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⚖️ 지분형 모기지, 정말 안전하고 괜찮은 제도일까?

지분형 모기지는 분명 기존의 주택 구매 방식에 대한 혁신임에는 틀림없습니다.
하지만 제도라는 건 언제나 혜택과 유의점이 공존하기 마련입니다.

지금부터는 이 제도의 장점과 단점, 실제 도입 배경과 시뮬레이션 사례까지 살펴보며,
지분형 모기지를 객관적으로 판단해 보겠습니다.

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✅ 장점: 왜 주목받는가?

1. 초기 자금 부담이 낮다
   → 정부가 최대 50%를 매입하므로, 본인은 50%만 마련하면 내 집 마련 가능
2. 집값 하락 시 손실 분담
   → 단독 소유일 경우보다 위험 분산 효과 탁월
3. 대출이 아닌 투자 개념
   → LTV, DSR 등의 금융 규제에 걸리지 않음. 이자 상환 부담 ↓
4. 정부가 동반자가 되며, 거래 투명성 보장
   → 정부기관이 지분을 갖기 때문에 법적 안정성 확보
5. 실거주 목적 우선 공급
   → 무주택 실수요자, 생애 최초 구매자 등 실거주 중심 설계

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⚠️ 단점 및 유의사항

1. 집값 상승 시 수익 절반은 정부 몫
   → 예: 내가 40%, 정부가 60% 투자 → 차익도 같은 비율로 나눔
2. 매도 제한 가능성
   → 일정 기간 내 매도 불가 조건 있을 수 있음 (전매 제한)
3. 정부 지분에 대한 사용료 발생
   → 2% 수준이지만, 장기 보유 시 누적 부담 요소 가능성 있음
4. 시세 하락 시 정부 정책 변경 가능성
   → 제도 지속성 여부는 부동산 시장 흐름에 따라 좌우될 수 있음
5. 시장 왜곡 우려
   → 일부 인기 지역 집중 수요 발생 시 ‘지분 투자 대상 주택’에 쏠림 현상 우려

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🧠 제도 도입의 배경은 무엇일까?

지분형 모기지는 단순히 청년 내집마련만을 위한 제도가 아닙니다.
정부가 이 제도를 설계한 배경에는 다음과 같은 목적이 있습니다:

• 📉 대출 위주 주택 구매 모델의 한계 극복
• 🧱 청년층의 자산 격차 확대 문제 완화
• 🏠 주택 공급 확대 정책과 연계 가능성
• 🔄 정부 주도형 공유자산 모델의 실험적 도입

즉, 주거 안정성과 시장 안정화라는 두 가지 목표를 동시에 추진하기 위한 정책적 장치입니다.

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🧮 실제 시뮬레이션 예시

💡 시나리오 A: 집값 상승 시

• 6억짜리 집을 내가 3억 + 정부 3억으로 구매
• 5년 후 7억으로 상승 → 시세차익 1억
• 분배: 본인 5천만 원, 정부 5천만 원

💡 시나리오 B: 집값 하락 시

• 같은 조건에서 5년 후 5억으로 하락 → 손실 1억
• 분배: 본인 5천만 원 손실, 정부도 5천만 원 손실

→ 상승장, 하락장 모두에서 단독 리스크를 줄이고, 안정적 주거 확보 가능

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📌 마무리 요약

• ✅ 초기 비용 ↓, 위험 분산, 제도적 안정성 ↑
• ⚠️ 수익 제한, 사용료 부담, 전매제한 가능성 등은 고려 필요

지분형 모기지는 내 집 마련의 ‘다른 길’이자, 리스크를 줄이는 주거 안정성 솔루션입니다.
특히 2030 세대라면 ‘자산가치 형성’의 첫걸음으로서 진지하게 고민해볼 수 있습니다.

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